💬 “분명히 이사했는데, 왜 세금이 나온 거죠?”
올해 초, 서울 은평구 아파트를 매도한 40대 고객이 당황한 얼굴로 저를 찾아왔습니다.
“10년 넘게 가진 집이라 1가구 1주택 비과세가 당연한 줄 알았어요. 그런데 양도세로 1천만 원이 넘게 나왔다는 겁니다.”
자세히 확인해보니, 보유기간은 충분했지만 실거주 기간이 1년 11개월 3일에 불과했습니다. 단 27일을 채우지 못해 비과세 요건을 충족하지 못한 것이죠.
이처럼 세금은 ‘대충 살았다’가 아니라 ‘법적으로 증빙된 실거주 기간’으로 따지기 때문에, 전입신고 한 번의 타이밍 실수로 수천만 원이 날아갈 수 있습니다.
📄 실거주 요건, 하루 차이로 세금이 갈립니다
양도세 비과세 요건은 ‘2년 이상 보유 + 2년 실거주’가 기본입니다. 특히 조정대상지역에서는 실거주 2년 충족이 필수 조건이죠.
그런데 여기서 출발점이 되는 건 ‘실제 이사한 날’이 아니라 전입신고일입니다. 아무리 먼저 이사했어도 전입신고가 늦으면 실거주 기간으로 인정받지 못합니다.
세무서는 전입일 외에도 전기·가스 사용 내역, 카드 사용지, 등본상 주소지 등을 종합적으로 확인합니다. 단 하루라도 부족하면, 얄짤 없습니다.
❌ 이런 실수, 비과세를 날릴 수 있습니다
- 이사했는데 전입신고는 나중에 한 경우
- 예: 3월 입주했지만 6월에 전입신고 → 실거주는 6월부터 시작 → 3개월 손실, 전체 실거주 요건 미달 가능성 있음
- 부부가 각자 다른 주소지 유지
- 세대분리로 간주되어 1가구 1주택 요건에서 제외될 수 있습니다.
- → 반드시 부부가 같은 주소로 전입해야 합니다.
- 부모님 집으로 먼저 전입 후 실입주 지연
- 청약이나 특별공급의 실거주 요건을 충족하지 못해 자격 박탈
- → 특히 생애최초 청약자에게 자주 발생하는 실수입니다.
🎯 청약에서도 전입 타이밍은 당락을 가릅니다
전입신고는 세금뿐 아니라 청약 자격과 순위를 결정짓습니다.
예를 들어, 서울 1순위 조건이 ‘1년 이상 거주자’인 경우, 2024년 5월 청약에 도전하려면 최소 2023년 5월 이전에 전입을 마쳤어야 합니다. 하루만 늦어도 자격 박탈입니다.
또한 특별공급에선 전입 기간, 사전청약에선 해당 지역 거주 여부가 우선순위에 영향을 미치므로, 전입신고일은 곧 청약 전략의 핵심입니다.
✅ 전입신고 전, 반드시 체크해야 할 리스트
| 체크포인트 | 설명 |
| 입주일 = 전입신고일로 일치 | 입주 당일 바로 전입신고 진행 |
| 가족 전체 전입신고 | 배우자·자녀 포함해 한 세대로 전입 |
| 실거주 증빙 자료 확보 | 전기·가스 사용, 카드 내역 등 실거주 근거 확보 |
| 주택 소유 상태 점검 | 등기일·잔금일 기준 1가구 2주택 여부 확인 |
| 청약 조건 사전 확인 | 해당 단지의 거주 요건 및 지역별 기준 미리 점검 |
🧑💼 전문가의 조언
전입신고는 단순 행정절차가 아니라 모든 부동산 세금과 청약 자격의 출발점입니다. 하루 늦었다고 수천만 원이 날아갈 수 있죠.
이사 전에 반드시 전입 타이밍과 조건을 전문가와 점검한 후 움직이세요. 준비 없는 전입은 가장 값비싼 실수가 될 수 있습니다.
