경매를 처음 시작하면 다들 같은 질문을 합니다.
“대체 뭘 봐야 하죠?”
대법원 경매정보 사이트에 들어가 보면 물건이 수만 건입니다. 처음엔 의욕이 넘칩니다. 하나씩 다 보겠다고요.
그런데 며칠 지나면 피로감이 먼저 옵니다. 물건은 많은데, 기준이 없으니까요.
그래서 저는 초보자 상담할 때 항상 이렇게 말합니다.
“검색 기술 말고, 버리는 기준부터 정하세요.”
경매는 많이 보는 사람이 이기는 게 아니라, 빨리 걸러내는 사람이 이깁니다.
처음부터 아파트만 보세요
초보자가 가장 많이 실수하는 게 욕심입니다. 토지도 보고, 상가도 보고, 공장도 봅니다. 그러다 권리 분석에 막혀 멈춥니다.
처음이라면 아파트부터 시작하세요.
이유는 단순합니다.
시세 비교가 쉽고, 거래가 활발하고, 권리관계도 상대적으로 단순합니다. 실제로 제가 상담했던 초보자들 대부분이 아파트로 시작했고, 그 선택이 가장 안정적이었습니다.
반대로 토지나 상가는 분석 난도가 확 올라갑니다. 용도지역, 개발 제한, 지분 구조… 경험이 쌓이기 전에는 굳이 갈 필요가 없습니다.
지역은 ‘내가 아는 곳’으로 좁히세요
이건 생각보다 중요합니다.
지도에서 숫자만 보고 판단하면 실수가 많습니다.
교통, 학군, 상권 분위기, 밤 분위기. 이런 건 직접 가본 사람만 압니다.
현장답사를 반드시 해야 하는데, 멀리 있는 지역을 설정해두면 결국 안 가게 됩니다.
제가 본 사례 중에는 현장을 제대로 안 보고 입찰했다가 누수와 구조 문제로 수리비가 예상보다 2천만 원 이상 늘어난 경우도 있었습니다.
처음엔 집 근처, 자주 가본 동네부터.
조건을 이렇게만 설정해도 검색 결과가 확 줄어듭니다. 그때부터 분석이 시작됩니다.
가격은 ‘쓸 수 있는 돈’보다 낮게 잡으세요
자금이 2억 원 있다고 2억 원짜리 물건을 검색하면 안 됩니다.
낙찰가가 끝이 아니기 때문입니다.
취득세, 법무사 비용, 명도 비용, 수리비…
조금만 어긋나도 여유 자금이 필요합니다.
그래서 저는 보통 투자 가능 금액의 80% 이하로 검색하라고 합니다.
예를 들어 3억 원까지 가능하다면,
최저매각가격 기준으로 2억 5천만 원 이하 물건을 보는 식입니다.
그리고 꼭 기억하세요. 감정가가 아니라 최저매각가격 기준입니다. 실제 낙찰가는 보통 최저가의 100~120% 사이에서 결정됩니다.
유찰은 숫자가 아니라 맥락입니다
초보자는 보통 이렇게 생각합니다.
“3회 유찰이면 싸겠네.”
맞습니다. 가격은 내려갑니다.
하지만 유찰이 많다는 건 그만큼 누군가 분석하고 빠졌다는 뜻일 가능성도 큽니다.
처음이라면 1~2회 유찰 물건이 적당합니다.
완전히 문제 있는 물건이 아니라, 시장 분위기 때문에 한두 번 밀린 물건일 가능성이 높습니다.
3회 이상은 권리나 물리적 하자가 숨어 있을 확률이 올라갑니다.
초보자에게는 부담이 큽니다.
권리관계는 단순한 것만 고르세요
임차인 3명 이상, 근저당 여러 건, 압류·가등기 복잡한 물건.
이런 건 경험이 쌓인 뒤에 보세요.
처음에는 공실이거나, 임차인 1명 구조, 근저당만 있는 물건이 좋습니다.
구조가 단순할수록 예측이 가능합니다.
제가 본 초보자 중 임차인 5명 물건에 들어갔다가 1년 넘게 명도로 고생한 사례가 있습니다. 굳이 그런 난이도를 선택할 이유는 없습니다.
마지막은 결국 시세입니다
여기까지 다 걸러도, 마지막 검증을 빼먹으면 의미가 없습니다.
실거래가와 현재 매물 호가를 확인해보세요.
가능하면 중개사무소에도 한 번 전화해보는 것이 좋습니다.
그리고 이렇게 계산해보세요.
시세 4억
예상 낙찰가 3억 초반
총비용 포함해도 시세 대비 75~80% 수준인가?
겉으로 싸 보이는 게 아니라, 계산했을 때 싸야 합니다.
처음부터 너무 많이 보지 마세요
물건 보는데 익숙하지 않은데 하루 10개, 20개 보면 머리가 복잡해집니다.
하루 3~5개만 깊게 보고, 반드시 현장에 가서 답사해보세요.
서류는 정리되어 있지만, 현장은 솔직합니다.
경매는 정보 싸움이 아니라 선택 싸움입니다.
많이 보는 사람이 아니라, 불필요한 걸 잘 버리는 사람이 결국 남습니다.
