2025년 지역별 회복 조짐과 상승 가능성 집중 분석
2021년까지 가파른 상승세를 보였던 지방 광역시 아파트 시장은, 2022~2023년 금리 인상과 공급 과잉의 직격탄을 맞으며 급격히 식었습니다. 그러나 2025년 현재, 일부 지역에서는 실거래가 반등, 미분양 감소, 청약 경쟁률 상승 등 ‘회복의 신호탄’이 포착되고 있습니다.
과연 지방 광역시 부동산은 다시 상승할 수 있을까요? 부산·대구·광주·대전·울산 5대 광역시의 회복 가능성을 데이터와 현장 흐름을 통해 심층 분석해보겠습니다.
부산 – 해운대·수영 중심의 ‘선별적 회복’
회복의 온기가 감지된다
2024년 하반기부터 해운대, 수영, 연제구 등 부산 핵심 지역에서 실거래가가 2~4% 상승했습니다. 고급 주거지 중심으로 매수 심리가 점차 살아나고 있으며, 특히 신축 아파트에 대한 선호도가 두드러집니다.
2025년 3월, 해운대 우동의 신규 분양 단지에서는 평균 청약 경쟁률이 10:1을 기록해, 전년 대비 상승세를 입증했습니다. 신규 분양 청약률도 꾸준히 상승하며 시장 회복에 힘을 보태고 있습니다.
수급 불균형이 매매 전환을 자극
신규 공급이 줄면서 희소성이 부각되고 있고, 전세가율도 70~75% 수준까지 회복되었습니다. 이로 인해 실수요자들이 전세에서 매매로 전환하는 흐름이 감지됩니다. 미분양 물량도 2024년 말 2,500세대에서 2025년 6월 기준 1,800세대 이하로 줄었습니다.
장기적으로는 북항 재개발(1단계 2026년 완공 예정), 부산엑스포 부지 개발, GTX-C 연장안 등 다양한 호재가 예정되어 있어 기대감을 높이고 있습니다.
해운대·수영 등 상급지를 중심으로 회복세가 명확합니다. 실수요 기반이 탄탄한 지역일수록 2025년 하반기 추가 상승 가능성이 높습니다.
대구 – 미분양 정리 후 점진적 회복
바닥을 찍고 돌아서는 중
2023년 전국 미분양 1위를 기록했던 대구는 이제 바닥 탈출 국면에 들어섰습니다. 2024년 말부터 신규 공급 축소 효과가 가시화되며 달서구·중구 일대에서 하락폭이 줄어들고, 일부 단지는 1~3% 반등세를 보이고 있습니다.
미분양은 2023년 1.7만 세대에서 2025년 6월 기준 9,000세대 이하로 절반 가까이 줄었습니다. 다만, 신규 분양 시장은 여전히 경쟁률 5:1 미만에 머무르며 회복에는 시간이 더 필요해 보입니다.
구축 아파트에 수요 쏠림
입주 3~5년차 준신축 아파트를 중심으로 실수요 거래가 점차 늘고 있습니다. 특히 수성구는 지역 선호도가 여전히 높아 대구 내 회복세를 주도할 가능성이 큽니다.
광역철도망 개선(대구권 광역철도 2028년 목표)에 대한 기대감은 있으나, 지역 내 산업 회복 속도가 더뎌 상승 탄력은 완만할 것으로 전망됩니다.
미분양 해소를 기반으로 2026년 전후 점진적인 회복이 기대됩니다.
광주 – 공급 부족과 교통 호재로 빠른 반등
광역시 중 가장 빠른 회복
광산구, 남구를 중심으로 실거래가가 3~5% 상승했고, 구축 아파트의 소진 속도도 빨라지고 있습니다. 2024년 말부터 신축 거래량도 본격 증가 추세를 보이고 있습니다.
2022~2024년 입주 물량이 급감하며 공급 부족이 발생했고, 이는 청약 시장으로도 이어졌습니다. 광주역세권과 첨단지구에서는 평균 경쟁률 12:1을 기록했고, 공공분양 중심의 청약 열기 또한 지속 중입니다.
교통망 확대 기대감도 더해져
광주~목포 고속철도 등 전남권 광역 교통망 개발이 탄력을 받으며 접근성에 대한 기대감이 커지고 있습니다. 특히 학군 수요가 몰리는 광산구 중심의 실거주 수요가 시장의 상승을 견인하고 있습니다.
공급 부족 + 교통 호재 = 광역시 중 가장 빠른 회복. 첨단지구와 광산구가 주도 지역입니다.
대전 – 유성·도안 중심의 안정적 반등
상승세가 뚜렷하다
2025년 상반기, 유성구·도안신도시에서는 실거래가가 4~6% 상승했습니다. 구축 아파트의 리모델링 수요가 늘면서 거래가 활발히 이뤄지고 있습니다.
유성광역복합환승센터(2027년 예정)와 도안신도시 3단계 개발 본격화, 대덕특구·반도체 클러스터의 확장 등 인프라 호재가 실제 수요로 이어지고 있습니다.
전세가율 상승이 매매 전환 자극
전세가율은 75~80% 수준으로 올라 매수 심리를 자극하고 있습니다. 전국 평균 대비 빠른 거래 회복 속도를 보이고 있으며, 특히 신축·준신축 위주로 거래량이 늘고 있습니다.
실거주 선호도가 높은 유성·도안을 중심으로 안정적 반등. 인프라 개선에 따라 상승 지속 가능성 높음.
울산 – 단기 정체, 수소 산업 호재가 핵심
아직은 보합세
2023~2024년 동안 울산은 큰 실거래가 변동 없이 보합세를 유지 중입니다. 다만, 중구 신축 단지에서 1~2% 정도의 소폭 상승이 확인되고 있습니다. 청약 경쟁률은 평균 3:1 수준이지만, 대단지에서는 5:1까지 회복 조짐이 보입니다.
장기적 호재는 충분하다
수소 산업 클러스터 조성, 울산~포항 고속철도 등 장기적인 산업·교통 호재가 예정되어 있습니다. 또한, 대규모 입주 물량이 대부분 소화되어 2025년 하반기부터 수급 균형 회복이 기대됩니다.
단기 관망세 유지, 그러나 수소 산업과 교통망 확대로 장기적 상승 동력 충분
현장 인터뷰
2025년 5월, 광주 광산구 첨단지구에서 만난 30대 실수요자 A씨:
“전세와 매매 가격 차이가 줄어들고 있어요. 구축 아파트 가격이 저렴한 지금이 기회 같다는 생각이 듭니다. 분위기가 완전히 바닥을 찍고 돌아선 느낌이에요.”
이처럼 실수요자의 인식 변화는 시장 회복의 중요한 단초가 될 수 있습니다.
전문가 코멘트
지방 광역시 시장은 전반적인 반등이라기보다는, 수요·공급 구조가 건강한 지역을 중심으로 선별적 회복 흐름을 보이고 있습니다. 특히 실수요가 살아있는 구축 단지에서 투자 포인트를 찾는 것이 유효할 수 있습니다.
지방 광역시 부동산 시장은 지금, 누가 먼저 회복하느냐의 경쟁이 시작되고 있습니다. 2025년 하반기, 실거주 수요가 움직이는 지역부터 시장의 기회가 열릴 가능성이 높습니다. 데이터를 기반으로 선별적인 접근을 하신다면, 지방 투자에서도 충분히 ‘선점’이 가능합니다.
