오피스텔, 주거 전환 vs 수익형 유지 완벽 분석

왜 지금 오피스텔 ‘주거 전환’을 고민할까?

최근 1~2년 사이, 오피스텔을 투자용으로 보유한 분들 사이에서 ‘실거주 전환’에 대한 관심이 크게 높아지고 있습니다. 이런 고민이 생기는 배경에는 다음과 같은 현실적인 이유들이 있습니다.

월세 수익률 하락: 수도권 일부 지역의 공급이 늘면서 임대료가 정체되고 있습니다. 2024년 기준, 수도권 평균 수익률은 약 3~3.5% 수준입니다.
공급 과잉 우려: 특히 역세권을 중심으로 신규 오피스텔 공급이 이어지고 있으며, 2025년 상반기에만 수도권에 약 2만 호가 추가될 예정입니다.
1인 가구 증가: 실거주 수요도 꾸준히 늘면서, 투자보다는 직접 거주를 고려하는 사례가 늘고 있습니다.
절세 혜택 고려: 실거주 요건을 충족하면 양도세 감면 등 다양한 세제 혜택을 받을 수 있습니다.
금리 부담 지속: 기준금리가 3.25%로 다소 안정세를 보이고 있지만, 대출 이자 부담은 여전히 무겁습니다. 때문에 임대 수익 대비 실거주 전환을 고려하는 경우가 늘어나고 있습니다.

전입신고를 통해 오피스텔을 실거주 용도로 활용하는 경우, 단순 임대수익을 포기하는 대신 주거 안정성과 세금 절감 효과를 기대할 수 있습니다.

주거 전환의 장점
- 세제 혜택: 실거주 요건을 충족하면 1가구 1주택 비과세 요건을 활용할 수 있어 상당한 절세 효과를 기대할 수 있습니다.
- 규제 완화 수혜: 부동산 규제가 점차 완화되면서 일부 세금 부담이 경감될 가능성이 있습니다.
- 자산 가치 보존: 중장기 보유 시 특히 역세권 단지의 경우 가치 보존 효과를 기대할 수 있습니다.
주거 전환의 단점
- 세금 부담 증가: 전입신고를 하면 각종 공과금이 증가하고 종부세 합산 대상이 될 수 있습니다.
- 기회비용: 임대수익을 포기함에 따른 현금흐름 손실이 발생합니다.
- 주거 불편함: 업무용으로 설계된 오피스텔은 수납공간 부족, 층간소음 등 실거주에 불편함이 있을 수 있습니다.

오피스텔 본래의 목적대로 ‘수익형 부동산’으로 운용하는 것도 충분히 고려할 만한 선택입니다. 아래 항목들을 체크해보세요.

오피스텔 전략은 ‘세금’에 따라 전혀 다른 결과를 낳을 수 있습니다.

※ 참고: 오피스텔이 ‘건축물 용도’상 ‘업무시설’이라 하더라도, 실제 주거로 사용하면 주택으로 간주되어 세금 적용이 달라질 수 있습니다.

30대 직장인 B씨는 2021년 하남 미사에서 오피스텔을 분양받았습니다. 현재 전세 세입자가 곧 나갈 예정이라 실거주 전환을 고민하게 됐습니다.

“장기간 보유해 시세차익도 생겼고, 전입하면 비과세 요건도 맞춰지니까 실거주가 나을 것 같기도 해요. 그런데 주변에서는 뭐하러 실거주 하냐고 그냥 다시 임대를 놓으라고 하더라고요.”

결국 B씨는 고민끝에 1인 가구라는 자신의 상황과 절세 효과를 종합적으로 판단해 실거주를 택했습니다.

실제로 미사 지역은 공실률이 약 5%로 안정적이었지만, 양도세 비과세로 약 3억 원을 절세할 수 있는 점이 결정적인 요인이었습니다.

주거용 전환이 유리한 경우: 세금 절약과 주거 안정을 동시에 원하는 분, 특히 1인 가구이면서 시세차익이 큰 지역 보유자

수익형 유지가 유리한 경우: 수익률 4% 이상 확보 가능하고 공실률이 낮은 지역, 현금흐름이 중요한 분

공통 고려사항: 전입신고 여부에 따른 세금 변화, 본인의 보유 목적과 재무 상태, 중장기적인 부동산 계획

“오피스텔 활용 전략은 입지와 개인의 보유 목적에 따라 달라져야 합니다.
시세 차익이 크고 실거주 여건이 갖춰졌다면 전입을 통한 절세가 효과적이고,
반대로 안정적인 수익률이 확보된다면 수익형 유지도 매우 매력적인 선택지입니다.

단, 오피스텔도 주택 수에 포함될 수 있다는 점은 반드시 고려해야 합니다.
보유 목적과 재무 상황, 중장기 계획까지 종합적으로 따져보는 것이 핵심입니다.

오피스텔 활용에는 정답이 없습니다. 다만, 자신의 상황에 맞는 전략적 선택이 가장 현명한 투자입니다.