“강남은 너무 비싸고, 분당은 이미 늦은 거 아닐까요?”
작년 겨울, 40대 중반의 한 직장인 고객이 저에게 이렇게 물었습니다.
“분당은 이미 많이 올랐다고 하던데… 지금 들어가도 괜찮을까요? 괜히 타이밍 놓친 건 아닐까 걱정돼요.”
그때 제가 드린 답변은 단순했습니다.
“1기 신도시는 속도보다 방향이 중요합니다. 지금이 ‘당장 사야 할 시점인가’보다는, ‘이 시기가 나에게 적정한 시기인가’를 보는 게 핵심이에요.”
많은 분들이 1기 신도시에 대해 막연한 기대를 갖고 계시지만, 실제 상황은 어떻게 흘러가고 있을까요?
🧱 왜 1기 신도시 재건축에 주목할까?
1990년대 초반 조성된 분당·일산·중동·평촌·산본은 입지가 뛰어난 반면, 노후화가 빠르게 진행되고 있는 대표적인 주거지입니다.
현재 대부분이 입주 30년 차를 넘기며 재건축 연한을 충족했고, 전철·도로망 등 기반 시설은 이미 완비되어 있어 정비사업 여건은 갖춰진 상태입니다. 무엇보다 강남 대비 가격이 낮아 상대적 저평가 매력이 존재합니다.
이런 이유로 정부도 개별 단지 중심이 아닌, 신도시 전체를 통합적으로 재구성하는 방식의 재정비 계획을 예고하며 로드맵을 내놓았습니다. 하지만, 그 실현 단계는 얼마나 진척됐을까요?
📍 분당·일산·중동, 지금 어디까지 왔나?
1. 분당
성남시가 주도하는 특별계획이 수립 단계에 있으며, 서현·야탑 일대를 중심으로 일부 단지가 리모델링을 추진하고 있습니다. 일부 주민 주도로 조합 설립 준비가 진행 중이지만, 아직 본격적인 사업 착수 단계는 아닙니다.
2. 일산
고양시는 자체 TF를 구성해 마두·주엽 지역 등을 중심으로 정비사업 방향을 검토하고 있으나, 아직은 정비구역 지정 전 단계에 머물러 있습니다.
3. 중동
부천시의 2040 도시기본계획에 따라 일부 단지가 리모델링 시범 단지로 지정됐고, 조합 준비 움직임도 보이지만, 전체적으로는 초기 단계에 가깝습니다.
요약하자면, 모두 “계획은 있지만 속도는 더디다”는 공통점을 갖고 있습니다.
🏛️ 정부 로드맵, 핵심만 정리하면?
2023년 3월, 국토교통부는 ‘1기 신도시 정비 기본방침’을 발표했습니다.【국토부 발표자료, 2023.3】
핵심은 다음과 같습니다:
- 2024년까지 종합 마스터플랜 수립
- 2030년 이후 본격적인 정비사업 착수
- 개별 단지 중심이 아닌 블록 단위 재건축 유도
- 교통·인프라 개선을 포함한 도시 전체의 구조 재편
즉, 지금 당장 기대할 수 있는 급진적인 변화는 없으며, 10년 이상을 바라보는 장기 전략이 현실적 접근입니다.
🧭 실거주 vs 투자, 어떻게 접근해야 할까?
▶ 실거주자라면
인프라가 이미 갖춰진 노후 단지를 리모델링 가능성을 염두에 두고 접근해볼 만합니다. 다만 가장 큰 변수는 ‘시간’입니다. 5년 이상 중장기 관점을 갖고 접근해야 합니다.
▶ 투자자라면
조합 설립 추진 중이거나 추진위원회 승인 완료된 단지를 우선적으로 검토하는 것이 유리합니다.
단, ‘입주권 프리미엄만 노리는’ 접근은 사업 지연·규제 강화 등 외부 변수로 인해 리스크가 클 수 있음을 감안해야 합니다.
최근에는 강남권 수요가 일부 분당·일산으로 옮겨가는 흐름도 포착되고 있어, 수요 이동 패턴 분석도 중요합니다.
✅ 결론: 흐름은 뚜렷하지만, 속도는 느리다
1기 신도시 재건축은 분명한 방향성을 갖고 있지만, 지금은 기대감보다는 현실적인 준비가 필요한 시기입니다.
단기 차익을 노리기보다는, 10년 이상의 긴 안목을 갖고 접근할 수 있는 사람에게 적합한 시장입니다.
🧑💼 부동산 전문가의 한 마디
1기 신도시는 ‘지금 바로 오를 집’을 찾는 시장이 아닙니다. 방향은 명확하지만 속도가 느리기 때문에, 입지가 탄탄한 노후 단지를 선별해 ‘시간을 투자할 수 있는 사람’에게 어울리는 투자처입니다.
