서울 아파트 경매 낙찰가율 107.8%, 3년 7개월 만에 최고치

지난달 상담했던 한 투자자분이 받은 질문입니다.
“요즘 경매 낙찰가가 감정가보다 더 비싸다던데, 과장 아닌가요?”

데이터를 확인해보니 과장이 아니었습니다.
서울 아파트 경매시장이 예상보다 훨씬 빠르게 달아오르고 있습니다.

4개월 연속 감정가 초과 낙찰

경·공매 사이트 집계에 따르면, 지난달 서울 아파트 평균 낙찰가율은 107.8%를 기록했습니다.

이는 지난해 10월부터 4개월 연속 100% 초과입니다.

최근 4개월 추이:

1월 수치는 2개월 연속 상승이자, 2022년 6월(110.0%) 이후 3년 7개월 만에 최고치입니다.
단순 반등이 아니라, 구조적인 수요 유입으로 해석할 수 있는 구간입니다.

일부 단지는 감정가를 크게 초과하는 가격에 낙찰됐습니다.
현장에서 체감되는 과열 수준이 숫자로도 확인됩니다.

특히 사당동 사례의 49명 응찰은 경쟁 강도를 단적으로 보여줍니다.
이 정도면 ‘저가 매수’ 개념의 경매가 아니라, 사실상 공개 경쟁 입찰 시장에 가깝습니다.

낙찰가율 상승의 핵심 배경은 10·15 대책 이후 서울 전역 토지거래허가구역 지정입니다.

일반 매매의 경우:

하지만 경매 낙찰은 토허제 적용 대상이 아닙니다.

상담했던 투자자 중 한 분도 이렇게 말했습니다.
“일반 매매는 2년 묶이는데, 경매는 바로 전세 줄 수 있으니 수익 구조가 다르다.”

결국 현금 보유력이 있는 투자자들이 경매로 몰리는 구조가 형성된 겁니다.

지난달 서울 아파트 경매 지표는 전반적으로 상승했습니다.

낙찰률

총감정가 / 총낙찰가

총낙찰가는 약 350억 원 가까이 증가했습니다.

평균 응찰자 수

참여자 수 자체가 늘어나면서 경쟁이 더 치열해지고 있습니다.

현재는 시장 가격 이상으로 낙찰되는 사례도 적지 않습니다.

결국 중요한 건 한 가지입니다.
“낙찰가율이 아니라, 내가 남길 수 있는 수익률이 얼마인가?”

지금 서울 경매시장은 기회이면서 동시에 함정이 될 수 있는 구간입니다.
감정가 대비 할인율이 아니라, 전세가·보유세·출구전략까지 포함한 냉정한 수익 분석이 필요한 시점입니다.