전세 사라지는 시대, 월세 전환에 어떻게 대응할까?

💬 “전세 물건이 너무 없어요. 다 월세예요.”

최근 집을 구해본 분들이라면 공감할 말입니다. 2025년 상반기 기준, 전국적으로 전세 매물이 급감하고 월세 비중이 크게 늘고 있습니다.

한국은행의 기준금리 인하(2.50%)로 대출 부담이 다소 완화되었지만, 집값 불안정, 임대인의 자금 회수 수요, 전세보증금 반환 리스크 등이 맞물리며 “전세의 종말”이라는 말이 현실로 다가오고 있습니다.

이런 구조적 변화 속에서 임차인과 임대인은 어떻게 대응해야 할까요?

🔍 전세가 사라지는 근본적인 이유

전세 시장 축소의 배경에는 복합적인 요인이 작용하고 있습니다.

금리 환경 변화
- 2025년 기준금리 2.50%로 낮아졌지만, 과거 초저금리(0.5%~1.0%) 시절 전세보증금을 활용한 이자 수익 모델은 여전히 매력도가 떨어집니다.
임대인의 리스크 회피
- 깡통전세, 보증금 반환 소송 등으로 임대인들은 월세로 전환해 안정적인 현금 흐름을 선호하고 있습니다.
전세보증보험 규제 강화
- HUG(주택도시보증공사)와 SGI(서울보증보험)의 가입 요건이 까다로워지며 전세 공급이 위축되고 있습니다.
수익형 임대 선호 확산
- 집값 상승 기대감이 낮아지자, 자본 차익 대신 월세를 통한 안정적 수익을 추구하는 임대인이 증가했습니다.

2025년 상반기 기준, 서울 강남구의 전세 매물 비중은 전체 임대의 25% 미만으로 줄었고, 월세 비중은 30% 이상 증가했습니다. 수도권 2기 신도시(분당, 일산 등)도 비슷한 추세입니다. [국토부 실거래가 기준]

보증금과 월세의 ‘균형점’ 찾기
- 보증금을 높이면 월세 부담을 줄일 수 있지만, 보증금 회수 리스크도 커집니다.
- 예시
  - 보증금 5천만 원 / 월세 90만 원
  - 보증금 1.5억 원 / 월세 50만 원
- 총 부담금, 세액공제 혜택, 보증금 반환 리스크를 종합적으로 비교해 최적의 조합을 선택해야 합니다.
월세 세액공제 적극 활용
- 2025년 기준, 총급여 7천만 원 이하 근로소득자는 월세 세액공제 한도 750만 원(환급률 12~15%)을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 월세 80만 원인 경우 연간 약 100만 원 환급이 가능해 실질 부담을 줄이는 데 효과적입니다.
계약 특약 꼼꼼히 확인
- 임대료 인상 상한(연 5% 이내 권고)
- 관리비 포함 여부 및 항목 명세
- 계약갱신청구권(2+2년) 조항
- 이러한 조건은 반드시 서면 특약으로 명확히 기재해 분쟁을 예방해야 합니다. 특히 월세 계약은 세부 조항이 더욱 중요합니다.

수익률 계산, 현실적으로
- 월세 전환은 안정적인 현금 흐름을 제공하지만, 공실률, 관리비, 세금 등을 고려한 실수익률을 계산해야 합니다.
- 예시:
  - 3.5억 원 소형 아파트
  - 전세 보증금 3억 → 월세 110만 원 전환
  - 단순 수익률: 약 3.8%
  - 공실 2개월 발생 시: 실수익률 약 3.1%
- 지역별 공실률(서울 3~5%, 수도권 5~7%)을 감안해 현실적인 수익 목표를 설정하세요.
임대소득세 대비 전략
- 2025년 기준, 연간 임대소득 2천만 원 이하는 분리과세(14%) 대상이지만, 초과 시 종합과세로 전환될 수 있습니다. 세무 전문가와 상담해 분리과세와 종합과세 중 유리한 방식을 선택하고, 필요경비(관리비, 수선비 등) 공제를 철저히 준비하세요.
장기 임차인 유치를 위한 관리
- 공실은 수익률을 갉아먹는 가장 큰 변수입니다. 소규모 리모델링(도배, 설비 교체 등), 신속한 민원 처리, 투명한 관리비 정산으로 임차인 만족도를 높여 장기 계약을 유도하세요.

전세 시장의 축소는 일시적 현상이 아니라 장기적인 시장 재편의 신호입니다. 임차인은 세액공제와 계약 조건을 활용해 부담을 최소화하고, 임대인은 공실 리스크와 세금을 고려한 전략적 접근이 필요합니다.

부동산 시장은 끊임없이 변화합니다. 변화를 두려워하기보다 유연하게 적응하고 준비하는 자세가 중요합니다. 위기 속에서도 기회는 존재합니다. 지금은 ‘지키는 전략’이 곧 ‘버는 전략’이 되는 시대입니다.