상황별 실전 가이드로 분쟁 예방하기
부동산 계약 후 예상치 못한 상황 변화로 계약을 해지해야 하는 경우, 가장 먼저 떠오르는 고민은 ‘위약금 누가 얼마나 내야 하지?’입니다.
“계약을 파기했는데… 위약금을 제가 다 물어야 하나요?”
“대출이 안 나와서 어쩔 수 없는데도 위약금 내야 하나요?”
부동산 계약 해지 시 위약금은 가장 흔하고 복잡한 분쟁 요인입니다. 이번 글에서는 민법상 원칙부터 실제 사례, 그리고 분쟁을 피하는 특약 작성 팁까지 상황별로 정리해드리겠습니다.
계약금의 의미와 해약 원칙
부동산 계약에서 가장 먼저 주고받는 계약금. 단순한 ‘예약금’이 아닌, 계약 이행에 대한 의사와 책임을 담은 법적 약속입니다.
- 민법 제565조(해약금) 요약
- 매수인이 해지하면: 계약금 포기
- 매도인이 해지하면: 계약금의 2배 반환
- 예시로 보는 계산법
- 계약금: 1,000만 원
→ 매수인 해지 시: 1,000만 원 포기
→ 매도인 해지 시: 2,000만 원 반환
- 계약금: 1,000만 원
실제 상황별 위약금 책임은?
상황 1: 매수인의 단순 변심
- 책임자: 매수인
- 위약금: 계약금 전액 포기
실제 사례
서울 성북구 아파트 계약 후, 매수인이 “금리가 오를 것 같다”며 계약 해지를 요구 했습니다. 매도인은 계약금 3,000만 원을 전액 확보할 수 있었습니다.
상황 2: 매도인의 일방적 해지
- 책임자: 매도인
- 위약금: 계약금 2배 배상
실제 사례
경기 분당의 빌라 매도자가 “자녀가 다시 들어오기로 했다”며 계약 해지를 요청했습니다. 이후 매도인은 계약금의 2배를 배상하는 것을 거절하였고, 매수인은 법원 소송 끝에 계약금 2배(4,000만 원)을 반환받았습니다.
상황 3: 불가항력적인 사유
- 책임자: 불명확 (합의 또는 법원 판단)
- 위약금: 면제 또는 쌍방 부담
예시 사례
계약 후 해당 단지에 붕괴 위험이 드러나 건축이 불가능한 상태가 되었습니다. 이후 양측 합의로 위약금 없이 계약 해제 처리하였습니다.
주의: 직장 이전, 대출 거절 등의 단순한 사정 변경으로 인한 사유는 불가항력으로 인정받기 어렵습니다.
상황 4: 중개사 실수 또는 정보 누락
- 책임자: 중개업자
- 위약금: 계약 해지 + 손해배상 가능
실제 사례
계약 체결 후, 중개사의 실수로 등기부등본상 근저당 누락 사실을 매수인이 뒤늦게 확인하게 된 사례입니다. 매수인은 계약을 해지했고, 중개사는 손해액 일부를 배상했습니다.
위약금 외 손해배상도 가능할까?
민법 제398조에 따르면, 위약금 외에도 실질 손해가 발생한 경우 추가 배상이 가능합니다.
민법 제398조
“위약금은 손해배상의 예정으로 보되, 실제 손해가 그보다 크거나 작을 경우 법원이 조정할 수 있다”
사례 : 계약 파기 후 새로운 계약까지의 공백으로 인해 임시 숙소 비용이 발생한 경우, 추가 손해로 인정될 수 있습니다.
분쟁 예방! 반드시 넣어야 할 특약 조항
계약서 특약란에 다음 문구들을 명확히 적어두면 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다.
| 목적 | 특약 예시 |
| 대출 불가 대비 | “대출 미승인 시 계약은 무효로 간주하고 계약금 전액 반환한다.” |
| 위약금 범위 제한 | “계약 해제 시 계약금 외 별도 손해배상은 청구하지 않는다.” |
| 입주 조건 명확화 | “입주 불가 사유 발생 시, 계약금 반환 외 추가 청구하지 않는다.” |
특약은 반드시 문서로 남기고, 구두 약속은 믿지 마세요. 특약 조항이 명확할수록 분쟁 가능성은 크게 줄어듭니다.
실제 상담 사례: “그 한 줄만 있었어도…”
부산 해운대구에서 전세계약을 진행하던 직장인 A씨.
집주인이 “도배·장판은 새걸로 해주겠다”고 구두로 약속했지만, 막상 입주 직전에 모르쇠를 하며 약속을 지키지 않았습니다. A씨는 해당 사유로 계약을 파기했지만, 특약에 명시되지 않아 계약금을 돌려받지 못했습니다.
“그때 특약란에 한 줄만 썼어도, 전세금 날리는 일은 없었을 텐데요…”
이처럼 작은 약속이라도 반드시 서면으로 남겨 계약서에 명시하는 것이 중요합니다.
한눈에 보는 위약금 정리표
| 해지 사유 | 책임자 | 위약금 부담 |
| 매수인 변심 | 매수인 | 계약금 포기 |
| 매도인 변심 | 매도인 | 계약금 2배 지급 |
| 불가항력 사유 | 경우에 따라 다름 | 면제 또는 분담 가능 |
| 중개사 실수 | 중개인 | 손해배상 청구 가능 |
| 추가 손해 발생 | – | 위약금 외 별도 배상 가능 |
핵심은 특약 기재 + 계약 전 중개인 설명 녹취 또는 서면화입니다.
전문가 조언 : ‘말’보다 강한 건 ‘문장’
부동산 계약에서 가장 많은 분쟁이 생기는 지점이 해지와 위약금 문제입니다.
부동산 계약은 구두 약속이 아닌, 문서가 전부죠. 갑작스러운 해지 상황에서도 손해를 최소화하려면, 사전에 특약으로 대비하고 중개사의 설명도 서면으로 받아두는 것이 안전합니다.
작은 한 줄이 수천만 원을 지켜줍니다. 계약은 기록으로 완성하세요.
