상가 투자, 공실률에 속지 마라

유동인구, 업종 구성, 권리금 흐름으로 ‘진짜’ 투자처를 가려내는 법

“공실률이 낮다는데, 왜 수익은 안 나죠?”
많은 초보 투자자들이 가장 많이 묻는 질문 중 하나입니다. 실제로 공실률만 보고 상가 투자를 결정하는 경우가 의외로 많지만, 실전에서는 공실률보다 더 중요한 지표들이 따로 있습니다.

공실이 없다고 반드시 수익이 나는 건 아닙니다. 그 상가가 정말 ‘살아 있는’ 상권인지 판단하려면, 보다 본질적인 데이터를 들여다봐야 합니다.

많은 사람들이 유동인구가 많으면 무조건 좋다고 생각합니다. 하지만 단순 통행인구보다 목적을 갖고 방문하는 ‘목적형 유동인구’가 훨씬 중요한 핵심입니다.

예를 들어, 지하철 환승역 자체보다 출구에서 도보 3분 내 접근 가능한 상권이 매출에는 더 유리한 경우가 많습니다.

또한 편의점처럼 유동인구가 중요한 업종은 유동이 많은 곳이 유리하지만, 피부과나 카페처럼 ‘머무르는 시간’이 중요한 업종은 오히려 머물러 있는 유동인구가 있는 곳이 더 효과적입니다.

확인해야 할 포인트:

잘 되는 상가는 공통적으로 업종 다양성이 높고, 과도한 중복이 없습니다.
예를 들어 치킨집이 몰려 있는 상가는 서로 경쟁만 치열해지고, 결국 모두 힘들어질 수밖에 없습니다.

평수별 업종 적합성 예시:

또한, 학원이 다수 입점한 상가는 유동이 특정 시간대에만 집중된다는 점도 고려해야 합니다.

좋은 상권의 선순환 구조 : 유입 인구 증가 → 매출 상승 → 권리금 형성 → 점포 유지율 상승

권리금은 단순한 ‘프리미엄’이 아닙니다. 해당 점포의 매출성과와 상권 경쟁력을 반영한 시장 가격입니다.

권리금이 있다는 건 그만큼 해당 상권에 수익성과 수요가 있다는 뜻이고, 반대로 권리금이 지속적으로 떨어지거나 아예 없는 곳은 상권 수명이 다했을 가능성이 큽니다.

사례로 보는 권리금 변화 예시:

부동산 실거래 신고 이후에도 권리금은 ‘현장 확인’이 필수입니다. 직접 임차인이나 주변 중개사에 문의해보는 것이 가장 정확합니다.

40대 투자자 K씨는 2023년 강동구의 1층 소형 상가를 분양받아 카페에 임대를 줬습니다. 2년째 공실 없이 운영되고 있지만 수익은 기대에 미치지 못해 고민이 많았습니다.

“권리금도 전혀 없고, 유동인구는 주변 오피스 퇴근 시간에만 몰려요. 점주는 적자라며 나가고 싶다고 하네요.”

현장에 나가 상권을 분석해보니, 해당 상가는 주말에 유동인구가 거의 없었고, 유사한 커피 프랜차이즈만 3곳이나 입점해 있어 과다 경쟁 상태였습니다. 이런 상황에서라면 신규 계약 시 권리금 형성이 어렵고, 임대료 추가 인하 요청이 있을 것으로 예상되었습니다.

공실이 없더라도 수익률이 마이너스일 수 있다는 대표 사례입니다.

상가 투자는 단순 숫자로 판단하면 실패할 확률이 높습니다. 유동 흐름, 업종 조화, 권리금 흐름 등 보이지 않는 데이터에 주목해야 하죠.

겉보기엔 공실이 없어도 실제로는 죽은 상권일 수 있고, 권리금과 수익성이 살아 있는 상가야말로 ‘살아 있는 자산’입니다.

수치만 믿지 말고, 현장 데이터와 흐름을 함께 읽는 투자 감각을 기르세요. 그래야 실패 없는 상가 투자가 가능합니다.

데이터와 현장감과 트렌드를 모두 분석해야 정말 살아 있는 상가를 고를 수 있습니다.