💬 “작년에 안 챙겼다가 종부세 폭탄 맞았어요”
작년 12월 초, 한 고객이 다급히 전화를 걸어왔습니다.
“작년에 세컨드 하우스를 급하게 계약했는데요. 올해 종부세 고지서를 보니까 300만 원이 넘게 나왔어요. 그땐 과세 기준일이 뭔지도 모르고 그냥 넘어갔거든요.”
연말은 부동산 세금 정산의 마감선입니다. 1년간의 보유, 이전, 거주 기록이 세금으로 정리되는 시점인 만큼, 제때 챙기지 않으면 수백만 원의 예기치 못한 부담이 생길 수 있습니다.
아래 세 가지 핵심 항목은 꼭 체크해 두세요.
목차
✅ 체크리스트 1. 종합부동산세 – 과세 기준일과 합산 여부
- 과세 기준일: 매년 6월 1일 (2025년 동일)
- 기준일 현재 1주택 이상을 보유하고 있다면 공시가격 합산을 기준으로 종부세가 부과됩니다.
- 1세대 1주택자 공제액: 11억 원
- 다주택자 공제액: 6억 원
- 신규: 신혼부부 및 신생아 가구(출산 2년 이내) 대상으로 1주택자 공제액이 12억 원으로 상향(2025년 4월 시행, 2027년까지 한시적)
⚠️ 주의해야 할 함정
- 부부 공동명의일 경우, 각자의 지분도 합산됩니다.
- 일시적 2주택자라도 6월 1일에 두 채를 모두 보유하고 있다면 과세 대상이 됩니다. 단, 비조정대상지역 내 일시적 2주택자는 3년 이내 기존 주택 처분 시 종부세 면제 가능(2025년 신규)
- 공시가격 3억 원 이하(수도권 5억 원 이하) 비아파트는 종부세 합산 대상에서 제외 (2025년 기준 강화)
🎯 연말 대응 전략
- 2026년 종부세를 피하려면 2026년 6월 1일 전까지 1주택 상태로 전환해야 합니다.
- 임대주택 등록 여부도 감면 대상에 해당하는지 반드시 점검해보세요. 공공임대 기준 최소 8년 임대 의무입니다.
- 신혼부부/신생아 가구는 12억원 공제 적용 여부를 확인해야 합니다.
✅ 체크리스트 2. 양도소득세 – 실거주 요건과 보유 기간 계산
📌 기본 비과세 요건 (조정지역 기준)
- 2년 이상 보유 + 2년 이상 실거주 (1가구 1주택)
전입신고일이 실거주 기간의 시작점으로 인정되기 때문에, 날짜 계산에서 실수가 발생하기 쉽습니다.
- 신규: 2025년부터 비조정대상지역 내 1주택자는 실거주 요건 폐지, 2년 보유만 충족 시 비과세(2027년까지 한시적).
- 고가 주택: 공시가격 12억 원 초과 주택은 초과분에 대해 양도소득세 부과(2025년 기준 상향, 기존 9억 원).
🔍 실제 사례로 살펴보면
2026년 1월에 매도 예정이라면, 2023년 12월 이전에 전입신고가 완료돼야 실거주 2년 요건을 충족할 수 있습니다. (조정대상지역)
⚠️ 체크 포인트
- 증여·상속으로 취득한 경우, 보유 기간은 원소유자 기준으로 계산될 수 있습니다.
- 특히 다주택자는 보유 순서에 따라 세율이 달라지기 때문에 연말 매도 타이밍이 매우 중요합니다.
- 비조정대상지역 다주택자는 중과세 폐지되었습니다. (신규)
🎯 연말 대응 전략
- 매도 전 전문가 상담을 통해 비과세 요건을 정리하세요.
올해 안에 실거주 기간을 채울 수 있다면, 연내 전입신고도 적극 검토해볼 만합니다.
✅ 체크리스트 3. 취득세 – 증여·상속 시점 정리
📌 기본 세율
- 1주택자: 1~3% (주택 가격 및 지역별 차등 적용)
- 다주택자: 최대 8% (조정대상지역 3주택 이상 기준, 2025년 기준 하향)
⚠️ 증여 시점에 따라 취득세가 달라집니다
- 증여일이 언제냐에 따라 취득세율이 크게 달라질 수 있습니다.
- 예를 들어, 연말에 부모가 자녀에게 증여할 경우 자녀가 갑자기 다주택자가 되어 예상치 못한 고율의 취득세 부담이 생길 수 있습니다.
- 2025년부터 증여 시 수증자(자녀 등)의 무주택 여부에 따라 취득세 감면(최대 50%, 공시가격 3억원 이하 주택)이 신규로 신설되었습니다.
🎯 연말 대응 전략
- 증여 계획이 있다면, 시점을 내년 초로 미루는 것도 고려해보세요.
- 상속이 예정된 경우에는 연말 기준 공시지가 확인도 필수입니다.
🧑💼 부동산 전문가의 조언
“부동산 세금에서 가장 중요한 건 ‘기준일’입니다.
- 종부세는 6월 1일 보유 기준,
- 양도세는 실거주 2년 기준,
- 취득세는 취득 시점 기준으로 결정됩니다.
연말은 그 모든 흐름을 정리하고 조정할 수 있는 마지막 기회입니다. 계획 중인 거래, 증여, 전입이 있다면 올해 안에 해야 할 일과 내년으로 넘겨야 할 일을 명확히 구분해 준비하세요.”
