전세 사기 예방, 등기부등본 확인으로 보증금 지키는 법

왜 전세 계약 전 ‘등기부등본’이 필수인가

전세 사기 피해의 상당수는 등기부등본만 제대로 확인해도 예방할 수 있습니다. 등기부는 해당 부동산의 ‘법적 신분증’과 같아서, 소유권과 권리관계는 물론 근저당·압류 등 금전적 부담 여부까지 모두 투명하게 드러냅니다.

2025년 현재 ‘전세사기 피해자 구제법’이 시행 중이지만, 무엇보다 사전 예방이 최고의 방어책입니다. 몇 천 원의 발급 비용으로 수억 원의 피해를 막을 수 있다면, 확인을 미루는 건 절대 금물입니다.

온라인 발급이 가장 간편합니다.

인터넷등기소(www.iros.go.kr)에 접속해서 ‘발급/열람’ → 부동산 종류 선택 → 주소 입력하면 됩니다. 발급 수수료는 열람 700원, 발급 1,000원으로 부담 없는 수준입니다.

오프라인으로 하고 싶다면 관할 등기소나 주민센터를 방문하면 되고, 신분증만 가져가면 수수료는 온라인과 동일합니다.

등기부는 표제부·갑구·을구로 나뉘며, 각각의 의미를 이해하면 위험 여부를 빠르게 판단할 수 있습니다.

근저당권 금액이 높은 경우
- 을구에 설정된 근저당 금액이 매매가나 전세보증금과 비슷하거나 더 크면 매우 위험합니다. 예를 들어 시세 3억 원 주택에 근저당 2.5억 원이 잡혀 있다면, 전세보증금 1.8억 원은 회수가 거의 불가능하죠.
압류나 가압류 기록이 있는 경우
- 갑구에 채무 불이행으로 인한 압류, 가압류 기록이 있다면 채권자들이 먼저 변제받을 가능성이 높습니다.
소유권 변동이 잦은 경우
- 최근 1~2년 사이에 소유권 이전이 여러 번 발생했다면 깡통전세나 전세사기를 의심해봐야 합니다.
신탁 등기가 있는 경우
- 을구에 ‘신탁’이라고 기재되어 있으면, 신탁회사 동의 없이 맺은 임대차계약은 무효가 될 수 있습니다.
선순위 임차인이 있는 경우
- 전세권이나 확정일자가 선순위로 잡혀 있으면, 나중에 보증금을 받을 때 뒤로 밀려날 수 있어요.

30대 직장인 D씨는 서울 외곽 빌라 전세 계약을 앞두고 있었습니다. 그런데 계약 당일, 등기부등본을 다시 확인하면서 섬뜩한 사실을 발견했죠.

전세보증금 1.8억 원이 사실상 회수 불가능한 구조였던 겁니다. D씨는 즉시 계약을 취소하고 다른 안전한 매물로 계약을 체결했습니다. 등기부 한 장이 그를 거액의 피해에서 구해준 셈이었죠.

계약 협의 시점뿐 아니라 계약 당일에도 반드시 등기부를 다시 발급하세요. 전세사기범은 계약 직전에 근저당을 잡거나 소유권을 바꾸는 경우가 많습니다. 그리고 전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부까지 함께 확인해야 완전한 안전이 보장됩니다.

전세는 인생에서 몇 번 없는 큰 계약입니다. 몇 천 원 아끼다가 몇 억 원을 잃지 마시고, 반드시 등기부등본부터 확인하세요.