집값은 떨어지는데 재산세는 왜 오를까?

현실과 동떨어진 세금 고지서의 숨은 이유

“집값은 떨어졌는데, 왜 세금은 더 내야 하죠?”

2025년, 전국적으로 집값 하락이 이어지고 있습니다. 그런데 뜻밖에도 일부 지역에서는 재산세가 더 늘었다는 불만이 들려오고 있습니다.

서울 마포구에 거주하는 50대 B씨는 이렇게 말했습니다.
“작년에 12억 하던 우리 집이 올해는 10억 초반까지 떨어졌어요. 그런데 재산세 고지서를 보니 오히려 더 많이 나왔더라고요. 왜 이런 거죠?”

이런 현상은 단순한 계산 오류가 아닙니다. 공시가격과 세금 부과 방식에 대한 이해가 있다면 충분히 납득할 수 있는 구조입니다.

가장 큰 핵심은 시차입니다. 예를 들어 2024년 말부터 집값이 급격히 하락했더라도, 2025년 공시가격은 그 이전 시점의 시세를 기준으로 산정됩니다. 그러다 보니 집값은 내려갔는데 세금은 오르는 기현상이 발생할 수 있는 거죠.

“집값 떨어졌으니 세금도 줄겠지?”라고 생각하기 쉽지만, 실제 계산 구조는 훨씬 더 복잡한 계산 과정을 거칩니다.

※ 재산세 산정 5단계

A씨의 아파트 (서울 강서구)

“집값은 떨어졌는데, 세금은 올랐네…”

이처럼 실거래가와 공시가격 간 시차와 괴리 때문에 체감상 이해하기 어려운 세금 고지서가 날아올 수 있습니다. 공시가격이 반영되는 시점이 시세와 다르기 때문에 생기는 괴리입니다.

지난 몇 년간 정부는 공시가격 현실화 정책을 추진해왔습니다. 목표는 시세의 70~80% 수준까지 공시가격을 올리는 것이었습니다.

2025년 들어 일부 조정은 있었지만, 이미 상당수준 현실화가 진행되어 높아진 기준을 크게 낮추기엔 제한적일수밖에 없습니다.

더불어 지자체 입장에선 세수 감소로 이어지기 때문에, 재정 확보를 위해서라도 공시가격의 하락을 적극적으로 반영하지 않는 경우도 있습니다.

공시가격 이의신청
- 매년 3~4월 이의신청 기간
- 공시가격이 지나치게 높다고 판단되면 이의제기 가능
1세대 1주택 세액 상한제 확인
- 전년도 대비 재산세가 일정 이상 오르지 않도록 제한
  (기본 30%, 장기보유 또는 고령자는 5~10%)
장기보유·고령자 감면 신청
- 만 60세 이상 & 5년 이상 보유 시
- 지자체에 신청을 필요로 하며, 세액 일부 감면 가능
주소지 이전 검토
- 1세대 1주택 혜택은 ‘실거주 요건’이 필요하므로 전입신고 여부를 체크

60대 A씨는 10년째 전세를 놓고 있는 서울 강서구 아파트의 재산세 고지서를 받고 깜짝 놀랐습니다. 공시가격이 전년 대비 10% 이상 올랐고, 1세대 1주택 감면 혜택도 받지 못해 예상보다 30만 원 이상 더 낸 상황이었습니다.

A씨는 실거주가 아닌 점과 감면 요건 미충족 등을 확인한 후, 향후 매도 또는 전입신고를 통한 혜택 전환을 고려하기로 했습니다.

무엇보다 본인 상황에 맞는 세제 혜택을 찾는 것이 중요합니다.

“재산세는 집값만 보고 판단하면 안 됩니다. 공시가격, 과세표준, 세율, 감면 조건이 모두 맞물려 복합적으로 돌아가기에 개별 사례별 분석과 시뮬레이션이 중요합니다.”

‘왜 세금이 늘었는지’를 이해하면, ‘어떻게 줄일 수 있을지’도 보입니다.