경매 물건을 보다 보면 근저당권이 2개, 3개, 많게는 4개 이상 설정된 경우가 꽤 자주 나옵니다. 이때 처음 경매를 보는 분들은 거의 비슷한 반응을 보입니다. “근저당권이 이렇게 많으면 위험한 거 아닌가요?”
결론부터 말씀드리면, 근저당권이 많다고 해서 무조건 위험한 물건은 아닙니다. 오히려 초보자들이 겁을 먹고 피해 가는 바람에, 잘만 보면 경쟁이 덜한 기회가 되기도 합니다. 결국 중요한 건 숫자가 아니라 순위와 실제 채권액입니다.
근저당권이 여러개인 이유
근저당권이 여러 개 있다는 건 보통 소유자가 한 곳이 아니라 여러 금융기관에서 대출을 받았다는 뜻입니다.
예를 들어 처음에는 국민은행에서 대출을 받고, 나중에 추가 자금이 필요해서 다른 은행이나 저축은행에서 더 빌리면 그때마다 근저당권이 새로 설정됩니다. 그러다 보니 등기부등본 을구를 열어보면 근저당권이 줄줄이 나오는 거죠.
이걸 처음 보면 당연히 겁이 납니다. 그런데 실무에서는 이런 물건이 생각보다 흔합니다. 문제는 “근저당권이 많다” 자체가 아니라, 그중 어떤 권리가 선순위인지, 그리고 낙찰가로 어디까지 배당이 가능한지입니다.
1순위 근저당권
근저당권이 여러 개 있을 때 가장 먼저 봐야 하는 건 1순위 근저당권입니다. 경매는 결국 이 1순위 권리를 기준으로 돌아갑니다. 등기부등본 을구를 보면 근저당권 설정일이 나와 있습니다. 가장 먼저 설정된 근저당권이 1순위이고, 그다음이 2순위, 3순위가 됩니다. 예를 들어 이런 식입니다.
- 1순위: 2022년 3월 15일 국민은행, 채권최고액 2억 원
- 2순위: 2023년 5월 10일 신한은행, 채권최고액 5천만 원
- 3순위: 2024년 1월 20일 저축은행, 채권최고액 3천만 원
이 물건이 3억 원에 낙찰됐다면, 배당은 1순위부터 순서대로 갑니다. 즉 국민은행이 먼저 배당받고, 그다음 남는 금액이 있으면 신한은행, 그다음 저축은행 순서입니다.
낙찰자 입장에서 중요한 건 여기입니다. 보통 후순위 근저당권은 낙찰과 동시에 소멸합니다. 그래서 겉으로는 근저당권이 여러 개 있어 보여도, 실제 판단 기준은 대부분 1순위와 그보다 앞서는 권리 유무입니다.
채권최고액과 실제 채권액
경매 초보자들이 가장 많이 헷갈리는 부분이 바로 이겁니다. 등기부에 적힌 채권최고액을 실제 빚으로 오해하는 경우가 정말 많습니다. 그런데 채권최고액은 말 그대로 금융기관이 설정해 둔 최대 한도입니다. 실제 채무액과는 다를 수 있습니다.
이 차이를 확인하려면 배당표를 봐야 합니다. 배당표에는 각 채권자가 실제로 배당받아야 할 금액이 표시됩니다. 예를 들어 1순위 근저당권의 채권최고액이 2억 원이라 해도, 실제 채권액이 1억 5천만 원일 수 있습니다. 이걸 모르고 입찰가를 잡으면, 가격을 너무 낮게 쓰거나 반대로 너무 높게 써서 실수할 수 있습니다.
경매 배당표
등기부등본으로 순위를 확인했다면, 다음 단계는 배당표 확인입니다. 사실 실전에서는 이 배당표가 훨씬 중요할 때가 많습니다. 배당표를 보면 누가 얼마를 먼저 가져가는지 한눈에 정리됩니다. 예를 들어 서울 노원구 빌라 경매에서 제가 검토했던 배당표는 이런 구조였습니다.
- 1순위 국민은행: 1억 8천만 원
- 2순위 신한은행: 배당 불가
- 3순위 저축은행: 배당 불가
낙찰가가 2억 원이면, 사실상 국민은행만 배당받고 끝나는 구조입니다. 이 경우 후순위 근저당권자들은 1원도 못 받지만, 권리는 소멸합니다. 낙찰자가 그걸 떠안는 건 아닙니다.
반대로 낙찰가가 3억 원이라면 1순위 배당 후 남는 금액에서 2순위, 3순위도 일부 배당받을 수 있습니다. 그래도 원리는 같습니다. 배당받고 나면 후순위 권리 역시 정리됩니다.
그러니까 근저당권이 여러 개 있다고 해서 겁먹을 게 아니라, 실제로 얼마가 선순위로 빠져나가는지를 배당표로 봐야 합니다.
선순위 임차인
경매에서 진짜 조심해야 할 건, 의외로 근저당권이 여러 개 있는 것보다 선순위 임차인입니다.
제가 경기도의 한 빌라 경매를 검토할 때도 그랬습니다. 1순위 근저당권은 2023년이었는데, 현황을 보니 확정일자가 2022년인 임차인이 있었습니다. 이 경우는 근저당권보다 임차인의 권리가 더 앞설 수 있어서, 보증금을 인수해야 할 가능성이 생깁니다.
즉, 근저당권이 여러 개여도 후순위면 대부분 소멸되지만, 근저당권보다 먼저 들어온 임차인 보증금은 이야기가 완전히 달라집니다. 그래서 경매 물건을 볼 때는 꼭 같이 봐야 합니다.
- 등기부등본
- 배당표
- 현황조사서
특히 현황조사서에는 실제 점유자와 임차관계가 나오는 경우가 많아서, 선순위 임차인 여부를 확인하는 데 도움이 됩니다.
가압류·가처분
근저당권만 보고 “괜찮다” 하고 넘어가면 안 되는 이유가 또 있습니다. 등기부 을구에는 가압류나 가처분이 같이 걸려 있는 경우도 있기 때문입니다.
이 권리들이 모두 낙찰 후 인수되는 건 아니지만, 사건 구조를 복잡하게 만들 수 있습니다. 특히 권리관계가 꼬여 있으면 명도나 배당 문제에서 시간이 더 걸릴 수 있습니다. 그러니 근저당권이 여러 개 보인다면, 그냥 숫자만 볼 게 아니라 다른 권리도 같이 얹혀 있는지까지 한 번에 봐야 합니다.
법정지상권
또 하나 놓치면 안 되는 게 법정지상권입니다. 이건 근저당권이 여러 개 있다고 해서 무조건 생기는 건 아니지만, 토지와 건물 소유 관계가 엇갈리면 꽤 골치 아픈 문제가 됩니다.
예전에 제가 본 사례 중에는 토지만 낙찰받았는데, 건물에 법정지상권이 인정돼서 건물을 철거하지 못한 경우도 있었습니다. 결국 투자 계획 자체가 꼬였죠. 그래서 토지와 건물이 분리된 물건이라면, 근저당권 개수보다 토지·건물 소유 구조를 더 먼저 봐야 할 때도 있습니다.
근저당권이 많다는 건 그 물건이 복잡해 보인다는 뜻이지, 반드시 위험하다는 뜻은 아닙니다. 진짜 중요한 건 숫자가 아니라 순위와 실제 배당 구조입니다.
제 경험상 등기부등본, 배당표, 현황조사서를 최소 3번 이상 반복해서 본 뒤 입찰하는 습관이 가장 안전했습니다.
