본 계산기는 2026년 현재 확인되는 일반적인 주택 양도소득세 계산 흐름을 기준으로 한 참고용 계산기입니다. 다주택 중과, 조정대상지역 거주요건, 감면, 공동명의, 비사업용 토지, 분양권, 상속·증여 취득 등은 실제 세액과 달라질 수 있습니다.
양도소득세 계산 구조
양도소득세는 단순히 양도가액에서 취득가액을 뺀 금액 전체에 세금을 매기는 방식이 아닙니다. 양도차익에서 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제 등을 반영한 뒤 과세표준에 세율을 적용합니다.
양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
과세표준 = 양도차익 – 장기보유특별공제 – 기본공제
산출세액 = 과세표준 × 세율 – 누진공제
양도소득세 기본세율표
국세청은 양도소득세 세율을 보유기간, 주택 수, 조정대상지역 여부 등에 따라 다르게 안내하고 있으며, 기본세율은 과세표준 구간별 누진세율 구조입니다.
| 과세표준 | 기본세율 |
| 1,400만 원 이하 | 6% |
| 1,400만 원 초과 5,000만 원 이하 | 15% |
| 5,000만 원 초과 8,800만 원 이하 | 24% |
| 8,800만 원 초과 1억 5,000만 원 이하 | 35% |
| 1억 5,000만 원 초과 3억 원 이하 | 38% |
| 3억 원 초과 5억 원 이하 | 40% |
| 5억 원 초과 10억 원 이하 | 42% |
| 10억 원 초과 | 45% |
1세대 1주택 비과세 기준
국세청에 따르면 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있고 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 비과세될 수 있습니다. 다만 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 초과분에 대해 과세될 수 있으며, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 거주 요건도 확인해야 합니다.
장기보유특별공제율
2021년 이후 양도분은 1세대 1주택의 경우 보유기간과 거주기간에 따라 공제율이 나뉘며, 장기 보유·거주할수록 공제율이 커질 수 있습니다. 일반 토지·건물·주택은 보유기간에 따라 공제율이 다르게 적용됩니다.
| 구분 | 공제 기준 |
| 일반 장기보유특별공제 | 보유기간에 따라 공제 |
| 1세대 1주택 | 보유기간과 거주기간 기준으로 공제 |
| 단기 보유 주택 | 장기보유특별공제 제한 가능 |
| 조정대상지역 다주택 | 중과 및 공제 제한 여부 확인 필요 |
다주택자 중과 유예 안내
다주택자 양도소득세는 주택 수, 조정대상지역 여부, 보유기간에 따라 세율이 달라질 수 있습니다. 특히 2026년 5월 9일까지 적용되는 한시 규정 여부에 따라 계산 결과가 달라질 수 있으므로, 실제 신고 전에는 국세청 홈택스 또는 세무 전문가를 통해 최종 확인하는 것이 좋습니다.
양도소득세 관련 법규
양도소득세는 부동산을 양도하면서 발생한 이익에 대해 부과되는 세금으로, 「소득세법」을 기준으로 계산합니다. 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액이며, 이후 장기보유특별공제와 기본공제를 반영해 과세표준을 산정합니다.
국세청은 양도소득세 과세표준에 따라 6%부터 45%까지의 기본세율을 적용한다고 안내하고 있습니다. 다만 주택 수, 보유기간, 조정대상지역 여부, 1세대 1주택 비과세 요건에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다.
또한 「소득세법」 제95조에서는 양도소득금액을 계산할 때 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제한다고 정하고 있습니다. 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간에 따라 달라질 수 있으므로, 계산기 결과는 참고용으로 보고 실제 신고 전에는 홈택스 또는 세무 전문가를 통해 확인하는 것이 좋습니다.