주택가격은 매매에 쓸 것인지, 세금 계산에 쓸 것인지에 따라 기준이 달라집니다. 특히 토지와 건물을 함께 거래한 주택의 가격을 나눠야 한다면 임의의 비율보다 해당 세목과 거래시점에 적용되는 안분기준을 먼저 봐야 합니다.
주택가격 산정방법
주택가격은 어떤 목적으로 쓰는 금액인지부터 구분해야 합니다. 현재 시장에서 거래될 가격을 알아보는 것과 양도소득세 계산에 사용할 취득·양도가액을 정하는 것은 서로 다른 문제입니다.
소득세법 제100조는 양도차익을 계산할 때 양도가액과 취득가액에 적용하는 기준과 토지·건물 등을 함께 거래한 경우의 가액 구분 원칙을 규정하고 있습니다.
실제 주택을 사고팔기 위한 가격이라면 최근 실거래와 주변 유사 주택의 거래사례를 비교하는 것이 기본입니다. 매도자가 제시한 호가 한 건보다 같은 지역과 면적, 건축연도 등이 비슷한 여러 거래를 보면 현재 시세 수준을 가늠하기 쉽습니다.
반면 세금을 계산할 때는 시장에서 생각하는 시세를 그대로 적용하는 것이 아닙니다. 해당 세목이 실지거래가액을 기준으로 하는지, 다른 법정 가액을 쓰는지에 따라 계산 방식이 달라집니다.
가격은 목적에 따라 아래처럼 나눠볼 수 있습니다.
- 실제 매매에서 정하는 거래가액
- 주변 거래사례를 바탕으로 보는 시장가격
- 행정업무 등에 사용하는 공적인 가격
- 세금 계산에 적용하는 법정 가액
단독주택처럼 토지와 건물이 함께 거래되는 부동산은 계약서에 전체 매매금액만 적는 경우가 있습니다. 이후 세금 계산에서 두 가액을 따로 나눠야 한다면 면적비율만으로 배분해서는 안 됩니다. 세법상 정해진 안분기준과 다른 결과가 나올 수 있기 때문입니다.
주택가격의 기준시점도 구분해야 합니다. 현재 시세와 과거 취득 당시 가격은 서로 다른 자료이므로 현재 가격을 과거 취득가액 대신 임의로 적용할 수는 없습니다.
양도소득세와 취득세, 상속·증여 관련 세금도 각각 적용 규정이 다릅니다. 같은 주택이라도 어떤 업무에 사용할 금액인지에 따라 산정기준이 달라지는 이유입니다.
주택가격 안분 방법
주택가격 안분은 이미 정해진 총 거래금액을 토지와 건물 등 구성 자산별로 나누는 과정입니다. 새로운 주택가격을 다시 산정하는 것이 아니라 하나의 거래금액을 일정한 기준에 따라 배분하는 것입니다.
소득세법에서는 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도하면서 각각의 가액 구분이 불분명한 경우 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려한 법정 방법으로 안분하도록 하고 있습니다. 공통으로 발생한 취득가액과 양도비용도 각 자산의 가액에 비례해 나눕니다.
예를 들어 토지와 건물을 합쳐 6억원에 거래했고, 계산에 적용하는 기준가액의 비율을 토지 2, 건물 1이라고 가정해보겠습니다. 이 비율을 적용하면 전체 금액은 토지 4억원, 건물 2억원으로 나뉩니다.
이 숫자는 안분 원리를 설명하기 위한 예시일 뿐입니다. 실제 계산에서는 거래시점과 세목에 맞는 기준가액과 안분방법을 적용해야 합니다.
계약서에 토지와 건물 가격을 각각 적었다고 해서 기재한 금액이 언제나 그대로 인정되는 것도 아닙니다. 세금 부담을 줄이려고 한쪽 가액을 지나치게 높이거나 낮추면 구분가액의 적정성이 문제가 될 수 있습니다.
양도소득세가 아닌 다른 세금이나 회계업무에서 안분할 때는 그 업무에 적용되는 규정을 별도로 적용해야 합니다. 적용 기준이 달라지면 계산 결과도 달라집니다.
자주 묻는 질문 FAQ
주택가격은 시세를 알아보는 경우와 세금을 계산하는 경우에 같은 기준을 쓰지 않습니다. 토지와 건물을 한꺼번에 거래했다면 총액을 임의로 나누지 말고 해당 세목과 거래시점에 맞는 안분기준으로 계산해야 합니다.
