전세보증금 증액은 기존 전세계약을 연장하면서 보증금을 올리는 경우를 말합니다. 이때는 말로만 합의하지 말고, 증액 금액, 지급일, 계약기간을 문서로 남겨야 안전합니다. 특히 증액된 보증금은 기존 보증금과 보호 순위가 달라질 수 있어 확정일자를 꼭 확인해야 합니다.
전세보증금 증액 재계약 방법
전세보증금 증액 재계약은 기존 계약을 연장하면서 보증금만 올리는 방식으로 진행할 수 있습니다. 새 전세계약서를 다시 작성하거나, 기존 계약서에 증액 내용을 반영한 변경 계약서를 작성하는 방법이 있습니다.
계약서에는 기존 보증금, 증액 금액, 증액 후 총보증금, 지급일, 연장 계약기간을 정확히 적어야 합니다. 예를 들어 기존 보증금이 2억 원이고 1,000만 원을 올리기로 했다면, 증액 후 보증금은 2억 1,000만 원이라는 내용을 분명히 남기는 것이 좋습니다.
전세보증금 증액 재계약은 합의, 계약서 작성, 증액분 지급, 확정일자 확인 순서로 진행하면 됩니다. 특히 증액분을 지급하기 전에는 계약서 내용과 등기부등본을 함께 확인해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.
- 임대인과 증액 금액, 계약기간을 합의합니다.
- 새 계약서나 변경 계약서를 작성합니다.
- 증액분 지급일과 지급 방법을 정합니다.
- 작성한 계약서에 확정일자를 받아 둡니다.
재계약 전에는 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋습니다. 기존 계약 후 근저당권이나 압류 같은 권리가 새로 생겼다면, 증액분의 보호 순위에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
전세보증금 증액 한도
전세보증금 증액 한도는 계약갱신청구권을 행사하는 경우 기존 보증금의 5% 이내가 기준입니다. 임차인이 계약갱신청구권을 사용해 2년 연장을 요구했다면, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하기 어렵고 보증금 인상도 일정 범위 안에서만 가능합니다.
찾기쉬운 생활법령정보의 보증금 증액 청구 백문백답에서는 차임 또는 보증금의 증액청구가 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5를 초과하지 못한다고 설명합니다.
다만 모든 재계약에 5% 한도가 똑같이 적용되는 것은 아닙니다. 계약갱신청구권을 행사한 갱신인지, 임대인과 임차인이 새 조건으로 합의한 재계약인지에 따라 달라질 수 있습니다.
묵시적 갱신이 된 경우에는 기존 계약과 같은 조건으로 연장되는 것이 원칙입니다. 이 경우 임대인이 일방적으로 보증금 증액을 요구하기 어렵습니다. 반면 합의 갱신은 양측이 조건을 다시 정하는 방식이므로 계약서 내용을 더 꼼꼼히 봐야 합니다.
전세보증금 증액 확정일자
전세보증금을 증액했다면 증액된 금액에 대해서도 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다. 기존 계약서에 확정일자가 있더라도, 새로 오른 보증금까지 자동으로 같은 순위가 되는 것은 아닙니다.
증액분을 보호하려면 새 계약서나 변경 계약서에 증액 내용을 적고 확정일자를 받아야 합니다. 기존 보증금은 기존 확정일자 기준으로 보호되고, 증액된 보증금은 새 확정일자를 받은 날을 기준으로 보호될 수 있습니다.
확정일자는 주민센터 방문이나 온라인 신청을 통해 받을 수 있습니다. 재계약서를 작성했다면 증액분을 지급한 뒤 미루지 말고 바로 처리하는 편이 안전합니다.
확정일자를 받기 전에는 등기부등본도 함께 확인해야 합니다. 기존 계약 이후 근저당권이 새로 설정되어 있다면 증액분은 후순위가 될 수 있습니다. 전세보증금을 올릴 때는 금액뿐 아니라 보증금 보호 순위까지 함께 살펴봐야 합니다.
자주 묻는 질문 FAQ
전세보증금 증액 재계약은 꼭 새 계약서를 써야 하나요?
전세보증금 증액은 무조건 5%까지만 가능한가요?
전세보증금을 올렸다면 확정일자를 다시 받아야 하나요?
전세보증금 증액은 단순히 보증금을 더 내는 문제가 아닙니다. 재계약서 작성, 증액 한도 확인, 확정일자 처리가 함께 필요합니다. 특히 증액 전에는 등기부등본을 다시 확인하고, 증액분이 안전하게 보호될 수 있는지 살펴보는 것이 좋습니다.
