부동산 계약서는 거래 당사자와 금액, 권리와 의무를 정하는 핵심 문서입니다. 임대차계약이라면 확정일자와 전입신고를 준비하고, 대리인이나 법인과 계약할 때는 계약 권한과 대금 수령 권한까지 서류로 확인해야 합니다.
도장을 찍었다는 사실만으로 안전한 계약이 완성되는 것은 아닙니다. 계약서에 적힌 사람과 주소, 금액이 등기사항증명서와 신분·위임서류의 내용과 일치하는지가 더 중요합니다.
부동산 계약서 확정일자
확정일자는 임대차계약서가 해당 날짜에 존재했다는 사실을 공적으로 인정받는 절차입니다. 임차인의 보증금 보호와 관련되지만 확정일자 하나만 받아서는 우선변제권 요건이 완성되지 않습니다.
주택을 인도받고 전입신고를 마치면 대항력 요건을 갖출 수 있습니다. 여기에 임대차계약서의 확정일자가 더해지면 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 보증금을 우선해 변제받을 수 있는 요건을 갖추게 됩니다.
확정일자는 주택 소재지 주민센터와 법원·등기소, 공증인 등에서 받을 수 있습니다. 「주택임대차보호법」 제3조의6에서도 확정일자를 부여할 수 있는 기관을 규정하고 있습니다.
주택 임대차 신고 대상 계약은 신고할 때 계약서를 제출하면 확정일자가 함께 부여될 수 있습니다. 이미 부여됐는지 확인하지 않고 다시 신청하기보다 신고 처리 결과부터 살펴보는 편이 좋습니다.
확정일자를 받기 전에는 계약서의 핵심 내용이 빠짐없이 적혀 있는지 대조합니다.
- 임대인과 임차인의 이름, 서명 또는 날인
- 주택의 정확한 주소와 동·호수
- 보증금과 월세, 임대차기간
- 수정·삭제한 부분의 당사자 서명 또는 날인
보증금을 증액하는 변경계약을 체결했다면 기존 확정일자만으로 증액분까지 같은 순위로 보호되는 것은 아닐 수 있습니다. 증액계약서에도 새로 확정일자를 받아야 하는지 살펴볼 필요가 있습니다.
부동산 계약서 인감도장
당사자가 직접 계약한다고 해서 반드시 인감도장을 사용해야 하는 것은 아닙니다. 계약 의사가 분명하고 본인이 직접 서명하거나 일반도장을 날인했다면 계약이 성립할 수 있습니다.
인감도장과 인감증명서는 대리인의 권한이나 법인의 계약 의사를 확인해야 할 때 더 중요해집니다. 다만 인감증명서가 있다는 사실만으로 상대방에게 모든 계약 권한이 생기는 것은 아닙니다.
대리인과 계약하는 경우
소유자의 대리인이 계약 장소에 나왔다면 위임장과 소유자의 인감증명서, 대리인의 신분증을 대조합니다. 위임장에는 대상 부동산과 계약 종류, 보증금이나 매매대금, 계약 체결 범위가 구체적으로 적혀 있어야 합니다.
대금 수령 권한은 계약 체결 권한과 별도로 봐야 합니다. 예를 들어 위임장에 임대차계약 체결 권한만 있고 보증금 수령 내용이 빠져 있다면 대리인 명의 계좌로 계약금이나 잔금을 송금해서는 곤란합니다.
위임장에 찍힌 도장도 인감증명서의 인영과 대조해야 합니다. 대리인의 설명만 듣기보다 소유자에게 직접 연락해 위임 사실과 입금 계좌를 확인하면 송금 분쟁을 줄일 수 있습니다.
법인과 계약하는 경우
법인 소유 부동산은 법인 자체가 계약 당사자입니다. 계약서에는 대표자 개인 이름만 적지 말고 법인의 정식 상호와 법인등록번호, 본점 소재지, 대표자 성명을 함께 기재합니다.
법인등기사항증명서에서는 현재 대표자와 법인 정보를 확인하고, 법인 인감증명서의 인영과 계약서 또는 위임장에 찍힌 인감을 대조합니다. 사용인감을 날인했다면 해당 도장을 사용할 권한을 확인할 수 있는 사용인감계도 필요할 수 있습니다.
법인 직원이나 관리업체 관계자가 대신 계약한다면 위임 범위도 따로 봐야 합니다. 계약 체결과 조건 협의, 대금 수령 권한이 각각 포함돼 있는지가 핵심입니다.
부동산 계약서 확인 방법
계약서 주소의 동·호수가 등기사항증명서와 다르거나, 계약서에 적힌 입금 계좌의 예금주가 소유자와 다르면 계약 후 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 서명이나 날인 전에는 당사자·권리관계·금액·특약을 네 기준으로 나눠 대조하는 편이 좋습니다.
계약 당사자
계약서에 적힌 매도인이나 임대인이 등기사항증명서의 현재 소유자와 같은지 확인합니다. 공동소유 부동산이라면 소유자 전원이 계약에 참여했는지, 일부 소유자가 다른 사람의 권한까지 위임받았는지도 살펴봐야 합니다.
신분증의 이름과 생년월일 등도 계약서 내용과 맞아야 합니다. 대리계약이나 법인계약이라면 앞서 확인한 위임장과 법인서류가 실제 계약 내용까지 포함하는지가 중요합니다.
권리관계
등기사항증명서에서는 현재 소유자뿐 아니라 근저당권과 압류·가압류, 전세권 등 계약에 영향을 줄 수 있는 권리를 살펴봅니다. 계약일에 확인한 뒤 잔금 지급 직전에 다시 발급하면 중간에 새로운 권리가 설정됐는지 알 수 있습니다.
매매계약이라면 기존 담보권을 언제 말소할지 계약서에 적어야 합니다. 임대차계약은 선순위 권리와 보증금 규모를 비교해 보증금 회수 위험을 따져볼 필요가 있습니다.
금액과 지급 조건
계약금과 중도금, 잔금 또는 보증금과 월세는 각각 금액과 지급일을 명확하게 적습니다. 입금 계좌의 예금주도 등기상 소유자 또는 적법한 수령 권한을 가진 사람인지 대조해야 합니다.
계약금 일부를 먼저 보냈다면 계약서에 이미 지급한 금액과 지급일을 표시합니다. 구두로 합의한 관리비나 수리비, 기존 세입자의 보증금 처리 방식도 금액과 함께 문서로 남겨야 합니다.
특약과 계약서 형식
임대차계약에는 관리비 포함 항목과 수리 책임, 전입신고 가능 여부, 보증금 반환 시기를 특약으로 정할 수 있습니다. 매매계약에서는 잔금일까지 현재 권리관계를 유지하고 기존 담보권을 말소한다는 조건을 넣을 수 있습니다.
계약서에 빈칸이 남으면 사후에 내용이 추가될 위험이 있습니다. 작성하지 않는 칸에는 사선을 긋고, 문구를 수정했다면 당사자 모두 수정 부분에 서명하거나 날인해야 합니다.
계약서가 여러 장이라면 페이지가 바뀌는 일을 막기 위해 간인하거나 각 장에 서명하는 방법을 사용할 수 있습니다. 계약이 끝난 뒤에는 당사자별로 동일한 내용의 원본을 나눠 보관합니다.
자주 묻는 질문 FAQ
임대차계약서에 인감도장이 없으면 확정일자를 받을 수 없나요?
확정일자는 계약한 날 바로 받아야 하나요?
계약서에 틀린 내용이 있으면 직접 고쳐도 되나요?
부동산 계약서에서는 도장의 종류보다 계약서에 적힌 사람과 주소, 금액이 실제 서류와 일치하는지가 중요합니다. 서명 전에는 이 세 가지를 등기사항증명서와 신분·위임서류에 대조하는 것이 핵심입니다.
