법인 임대인 전세 계약, 보증보험, 주의사항 확인하기

전세주택의 임대인이 법인이라면 등기부상 소유자만 확인해서는 부족합니다. 계약을 체결하는 사람이 법인을 대표하거나 적법하게 위임받았는지 살펴보고, 보증금은 원칙적으로 법인 명의 계좌로 지급해야 합니다.

전세보증금반환보증 가입 가능 여부도 계약 전에 확인하는 편이 좋습니다. 법인 소유 주택도 보증기관의 기준을 충족하면 가입할 수 있지만, 주택가격과 선순위채권, 건물 상태 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

법인 임대인 전세 계약 확인사항

법인 소유 주택인데 대표자 개인이나 관리업체가 임대인으로 기재돼 있다면 계약 구조부터 다시 살펴봐야 합니다. 부동산 등기사항증명서에 표시된 소유 법인과 계약서상 임대인이 일치하는지가 기본입니다.

계약 전에는 주택 소유자와 계약 권한, 보증금 수령 계좌를 다음 순서로 대조합니다.

대표자가 직접 나오지 않고 직원이나 관리업체 관계자가 계약할 수도 있습니다. 이때는 법인 인감이 찍힌 위임장과 법인 인감증명서, 대리인의 신분증이 필요합니다.

위임장에는 해당 주택의 임대차계약을 체결할 권한뿐 아니라 계약조건을 협의하고 보증금을 받을 권한까지 구체적으로 적혀 있어야 합니다. 계약 권한만 있고 보증금 수령 권한이 빠져 있다면 대리인에게 돈을 지급하기 전에 법인의 의사를 다시 확인해야 합니다.

찾기 쉬운 생활법령정보의 계약 상대방 확인 안내에서도 법인 임대인과 계약할 때 소유권과 법인 대표자의 신분증, 법인 인감증명서를 확인하도록 안내합니다. 대표자가 아닌 사람과 계약한다면 위임장도 함께 살펴봐야 합니다.

계약 후에는 주택을 인도받고 전입신고와 확정일자를 갖춰야 합니다. 임대인이 법인이라고 해서 임차인의 기본적인 보증금 보호 절차가 달라지는 것은 아닙니다.

임대인이 법인이라는 이유만으로 전세보증금반환보증 가입이 제한되는 것은 아닙니다. 다만 실제 가입 여부는 임대인의 형태만으로 결정되지 않으며 주택가격과 보증금, 선순위채권, 건물 상태와 계약조건 등을 함께 심사합니다.

등기사항증명서에 근저당권이나 압류가 많거나 다른 임차인의 선순위 보증금이 과도하면 가입이 어려울 수 있습니다. 위반건축물이거나 주거용으로 보기 어려운 건물도 보증 심사 과정에서 문제가 될 수 있습니다.

전세보증금반환보증과 임대보증금 보증은 이름이 비슷하지만 가입 주체와 보호 방식이 다릅니다. 전세보증금반환보증은 일반적으로 임차인이 보증금 반환 위험에 대비해 가입하는 상품입니다.

반면 등록임대사업자의 임대보증금 보증은 일정한 민간임대주택을 임대하는 사업자에게 가입 의무가 적용될 수 있습니다. 모든 법인 소유 주택이 의무 가입 대상은 아니므로 등록임대사업자 여부와 주택 등록 상태를 구분해서 봐야 합니다.

임대인이 이미 보증에 가입했다고 설명하더라도 말만 믿어서는 곤란합니다. 보증서에 표시된 임차인, 주택 주소, 보증금액, 보증기간이 실제 계약 내용과 일치하는지 직접 대조해야 합니다.

대표자나 직원의 개인 계좌로 보증금을 보내 달라는 요청을 받았다면 곧바로 송금하지 않는 편이 안전합니다. 나중에 법인이 실제로 보증금을 받은 것인지를 두고 다툼이 생길 수 있기 때문입니다.

보증금은 원칙적으로 임대차계약서에 기재된 법인 명의 계좌로 지급합니다. 불가피하게 다른 계좌를 이용해야 한다면 법인 인감이 찍힌 지급 지시서나 수령 확인서를 받아야 합니다.

계약서에도 계좌번호와 예금주를 정확히 적고, 해당 계좌로 송금하면 법인이 보증금을 받은 것으로 본다는 내용을 남기는 편이 좋습니다. 대리인이 보증금을 받는 경우라면 위임장에 수령 권한이 포함됐는지도 다시 살펴봐야 합니다.

계약서에는 법인의 상호와 법인등록번호, 본점 소재지, 대표자, 보증금 지급 일정과 반환일을 정확하게 기재합니다. 전세보증금반환보증 가입에 필요한 서류 제공과 절차에 협조한다는 내용도 특약으로 정할 수 있습니다.

잔금일까지 새로운 담보권이나 압류를 설정하지 않는다는 내용, 기존 근저당권을 잔금과 동시에 말소한다는 조건도 계약 상황에 따라 특약으로 남길 수 있습니다. 다만 특약이 있다는 이유만으로 잔금일의 등기 상태를 생략해서는 안 됩니다.

계약할 때 확인한 등기사항증명서는 잔금 지급 직전에 다시 발급받는 것이 좋습니다. 계약 이후 새 근저당권이나 압류가 설정되지 않았는지 살펴보고, 처음 확인한 권리관계가 유지되고 있을 때 보증금을 지급해야 합니다.

법인이 임대인이면 전세보증보험에 가입할 수 없나요?

법인 임대인이라는 이유만으로 가입이 제한되는 것은 아닙니다. 주택가격과 선순위채권, 보증금, 건물 상태와 계약조건이 보증기관의 심사기준을 충족해야 합니다.

법인 대표자가 직접 계약하지 않아도 되나요?

적법하게 권한을 위임받은 대리인이라면 계약할 수 있습니다. 법인 인감이 찍힌 위임장과 법인 인감증명서, 대리인의 신분증을 살펴보고 계약 체결과 보증금 수령 권한이 모두 포함됐는지 확인해야 합니다.

대표자 개인 계좌로 보증금을 보내도 되나요?

가능하면 법인 명의 계좌로 송금해야 합니다. 다른 계좌를 이용한다면 법인이 해당 계좌로 지급하라고 지시한 사실과 보증금을 수령한 것으로 본다는 내용을 계약서나 별도 확인서에 남겨야 합니다.

법인 임대인과 계약할 때는 회사가 실제 소유자인지 확인하는 데서 끝나지 않습니다. 잔금을 보내기 직전에 등기 상태와 수령 계좌, 계약 상대방의 권한을 다시 대조해야 보증금을 둘러싼 분쟁을 줄일 수 있습니다.