등기부등본은 부동산의 소유자와 권리관계를 확인할 수 있는 기본 서류입니다. 계약 전에는 소유자 이름만 볼 것이 아니라 갑구와 을구를 함께 살펴야 합니다. 그래야 압류, 가압류, 근저당권, 전세권 같은 위험 요소를 미리 확인할 수 있습니다.
등기부등본 갑구
등기부등본 갑구는 소유권과 관련된 내용을 확인하는 부분입니다. 현재 소유자, 소유권 이전 이력, 가압류, 압류, 경매개시결정, 가처분처럼 소유권 행사에 영향을 줄 수 있는 내용이 기재됩니다.
계약 전 갑구에서는 소유자 일치 여부, 소유권 이전 이력, 압류·가압류, 경매개시결정, 가처분등기를 먼저 확인해야 합니다. 특히 계약 상대가 등기부상 소유자와 다르거나, 갑구에 처분 제한 관련 등기가 남아 있다면 계약 전 말소 가능 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
- 현재 소유자가 계약 상대방과 같은지 확인합니다.
- 소유권 이전 이력이 갑자기 바뀐 것은 아닌지 살펴봅니다.
- 가압류, 압류, 경매개시결정 등 권리 제한이 있는지 확인합니다.
- 가처분등기처럼 매매나 처분을 제한할 수 있는 등기가 있는지 봅니다.
갑구에 압류나 가처분이 있다면 단순히 등기만 확인하고 넘어가면 안 됩니다. 계약 전 말소 가능 여부와 말소 시점을 소유자나 중개사에게 확인하고, 필요하면 전문가를 통해 권리관계를 검토하는 편이 안전합니다.
찾기쉬운 생활법령정보에서는 부동산등기부 확인과 등기사항증명서 발급 방법을 안내하고 있으며, 부동산 거래 전에는 등기사항증명서를 통해 권리관계를 확인할 수 있습니다.
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등기부등본 을구
등기부등본 을구는 소유권 외의 권리관계를 확인하는 부분입니다. 대표적으로 근저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등이 을구에 표시될 수 있으며, 권리의 순서와 말소 여부를 함께 봐야 합니다.
을구는 근저당권 채권최고액, 전세권 여부, 지상권·지역권, 말소된 권리와 현재 남아 있는 권리를 구분해서 확인해야 합니다. 특히 임대차나 매매계약을 앞두고 있다면 잔금일에 근저당권을 말소할 수 있는지, 특약에 처리 시점이 명확히 들어가는지 살펴봐야 합니다.
| 구분 | 의미 | 주의할 점 |
| 근저당권 | 담보대출 등 채무 관련 권리 | 채권최고액과 말소 여부 확인 |
| 전세권 | 전세 보증금 보호를 위한 등기 | 선순위 권리 여부 확인 |
| 지상권 | 토지 사용 권리 | 건물·토지 이용 제한 가능성 확인 |
| 지역권 | 일정 목적의 토지 이용 권리 | 통행·사용 제한 여부 확인 |
을구에 근저당권이 있다고 해서 무조건 계약이 불가능한 것은 아닙니다. 잔금일에 매도인의 대출을 갚고 근저당권을 말소하기로 했다면, 계약서 특약에 말소 조건과 처리 시점을 구체적으로 적어두는 것이 좋습니다.
다만 채권최고액이 크거나 선순위 권리가 남아 있다면 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다. 전세나 월세 계약이라면 보증금, 선순위 채권, 시세를 함께 비교하고 잔금 전 등기부등본을 다시 확인해야 합니다.
등기부는 표제부, 갑구, 을구로 나누어 권리관계를 확인하는 구조입니다. 갑구에는 소유권과 관련된 내용이, 을구에는 근저당권·전세권 등 소유권 외 권리가 기재되는 방식으로 이해하면 됩니다.
자주 묻는 질문 FAQ
등기부등본은 단순히 소유자 이름만 확인하는 서류가 아닙니다. 갑구에서는 소유권과 제한 사항을 보고, 을구에서는 근저당권과 전세권 같은 권리를 확인해야 합니다. 계약 전뿐 아니라 잔금 전에도 등기부등본을 다시 확인하면 예상하지 못한 권리 변동을 줄이는 데 도움이 됩니다.
